Warum die Unterlagen vor jeder Unterschrift vorliegen sollten
In Spanien binden bereits privatschriftliche Vereinbarungen. Wird ein Vorvertrag unterschrieben, bevor die Unterlagen geprüft sind, sind Nachverhandlungen praktisch ausgeschlossen. Planen Sie deshalb für die Dokumentenprüfung eine feste Frist ein und halten Sie sie im Vorvertrag schriftlich fest, statt sie mündlich zuzusagen. Ein Hinweis auf weitere Interessenten ist kein Grund, die Prüfung zu verkürzen – die Kosten einer Prüfung liegen im Promillebereich des Kaufpreises.
Basisliste beim Hauskauf
Üblich sind: notarieller Kaufvertrag des Verkäufers (escritura), Grundbuchauszug (nota simple), Katasterauszug samt Datum der letzten Wertanpassung, bei unbebauten Grundstücken die baurechtliche Bescheinigung (cédula urbanística), Grundsteuer- und Müllbescheide der letzten vier Jahre, Energieausweis, gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), Bescheinigung über kein laufendes Bauverstoßverfahren, Bescheinigung schuldenfrei bei der Gemeinde, Installationsnachweise (Strom nicht älter als 20 Jahre), letzte Versorgerabrechnungen, Vermessungsplan (plano georeferenciado) und Hauspläne, Hausversicherung, Berechnung der plusvalía, Neubauerklärung mit genehmigtem Bauantrag, Baugenehmigung und Fertigstellungsbescheinigungen von Architekt und Gemeinde, Zehnjahresversicherung, Gebäudebuch, Gebäudeinspektion IEE bei alten Häusern, Prüfung und Löschung von Belastungen sowie – falls vorhanden – die Lizenz zur Ferienvermietung.
Wohnungskauf und Sonderfälle
Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Satzung der Eigentümergemeinschaft, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen und eine Bescheinigung der Verwaltung über offene Verbindlichkeiten hinzu. Je nach Objekt erweitert sich die Liste: Genehmigung für einen eigenen Brunnen, Bescheinigung der Küstenbehörde in erster Meereslinie, Unterlagen zum Denkmalschutz. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist seit 2018 Voraussetzung für Strom-, Gas-, Wasser- und Telefonanschluss sowie für jede Vermietung – ohne sie finanziert keine Bank.
Technische Prüfung einplanen
Unterlagen sagen nichts über Bausubstanz, Dach, Leitungen, Feuchtigkeit oder Pooltechnik. Dafür beauftragen Sie Architekt oder Bauingenieur (technical due diligence). Der Punkt ist wichtig, weil in Spanien im Regelfall im vorgefundenen Zustand gekauft wird und Mängelansprüche nach der Beurkundung nur schwer durchsetzbar sind. Legen Sie den Termin für die Begutachtung deutlich vor den Notartermin, damit Ergebnisse noch in Preis oder Vertrag einfließen können.