Die spanische Steuernummer NIE
Ohne NIE (Número de Identificación de Extranjero) läuft in Spanien praktisch kein Geschäft: kein Kaufvertrag, kein Konto, keine Steuererklärung. Zuständig ist die Polizei, beantragt wird mit dem Formular EX-15 und einer beglaubigten Passkopie – nicht mit EX-18, denn damit verlegen Sie Ihren Wohnsitz nach Spanien und werden dort unbeschränkt steuerpflichtig. Der Antrag setzt persönliche Anwesenheit oder eine notarielle Vollmacht voraus; alternativ geht es über ein spanisches Generalkonsulat in Deutschland, dort meist mit einfacher Vollmacht und Terminvergabe. Die NIE allein verpflichtet zu keiner Steuererklärung, sie muss aber zusätzlich beim Finanzamt angemeldet werden.
Bankkonto mit Blick auf die Gebühren
Für das Konto brauchen Sie die NIE. Wichtiger als die Marke ist eine erreichbare Filiale, ein Ansprechpartner, mit dem Sie sich verständigen können, und Klarheit über die Gebühren – besonders für den Eingang von Auslandsüberweisungen und für Bankschecks, denn genau das betrifft die Kaufpreiszahlung. Richten Sie Online-Banking ein, notieren Sie IBAN und BIC und benennen Sie vorsorglich eine zweite verfügungsberechtigte Person.
Wohnsitzbescheinigung des Finanzamts
Bank und später vielleicht das spanische Finanzamt wollen den Nachweis, dass Sie in Ihrem Heimatland unbeschränkt steuerpflichtig, in Spanien also „Nicht-Residenter“ sind. Deutsche Finanzämter stellen dafür eine zweisprachige Bescheinigung aus. Sie hilft, wenn Spanien nach dem Kauf eines größeren Anwesens eine volle spanische Einkommensteuererklärung verlangt – und wer länger mit ausländischem Kennzeichen auf der Insel fährt, sollte sie in Kopie dabeihaben.
Wer kauft – und wollen Sie vermieten?
Ein Ehepartner, beide, die Kinder mit Nießbrauch der Eltern oder eine Gesellschaft: Das ist keine Formalie, sondern eine Entscheidung mit erheblichen Steuerfolgen, und ein späterer Umbau ist teuer, weil Schenkung und Verkauf hohe Transaktionskosten auslösen. Beim Erwerb über eine Kapitalgesellschaft ohne angemessene Miete droht in Deutschland die verdeckte Gewinnausschüttung. Auch die Vermietungsfrage gehört vor den Kauf: Ferienvermietung ist auf Mallorca seit 2017/2018 streng reglementiert, in vielen Zonen verboten und in Wohnanlagen von der Eigentümerversammlung abhängig. Lassen Sie beides vorher rechnen und beraten.