Das Grundbuch (Registro de la Propiedad)
Der Grundbuchinhalt genießt öffentlichen Glauben und wirkt gegenüber Dritten, anders als ein Privatvertrag. Das Register ist öffentlich: Eine „nota simple“ mit aktueller Beschreibung, Belastungen, Eigentümern und Erwerbstitel ist online zu bekommen und reicht für die erste Information. Für die Herkunft von Wegerechten oder Nutzungsrechten braucht man die vollständige „certificación“ mit der ganzen Historie – nicht leicht zu lesen, da Vorgänge fortlaufend numeriert sind und Randvermerke zu beachten sind. Steht „sin cargas“, ist das Grundstück lastenfrei.
Größe, Grenzen, Vermessung
Pläne führt das Grundbuch nicht. Lage und Grenzen werden mit „Weg“, „Straße“ oder Nachbarnamen beschrieben – trotz öffentlichen Glaubens also keineswegs zweifelsfrei. Vor dem Kauf, besonders außerhalb geschlossener Bebauung und bei rústico, sollten Sie eine offizielle Vermessung (plano georeferenciado) beauftragen und dem Vertrag beifügen. Bei Zweifeln über die Größe eines unbebauten Grundstücks vereinbaren Sie besser einen Preis pro Quadratmeter, damit Sie bei Mindergröße nachfordern können. Aufbauten kommen über eine Neubauerklärung (declaración de obra nueva) ins Grundbuch, mit Nachweisen zur Legalität und Abnahme.
Das Kataster (Catastro) und seine Grenzen
Das Kataster ist bei der Gemeinde angesiedelt und hat vor allem fiskalische Funktion: Es liefert die Grundlage für die Grundsteuer IBI. Eine systematische Abstimmung mit dem Grundbuch wird erst seit 2015 vorangetrieben, weshalb Flächen, Aufbauten und Bezeichnungen häufig voneinander abweichen. Da die Erfassung der Besteuerung dient, werden dort auch Bauteile ohne Baugenehmigung geführt. Eine Katastereintragung ist deshalb kein Nachweis der Legalität und begründet keinen Rechtsanspruch. Vereinbaren Sie im Vorvertrag, dass der Verkäufer Grundbuch und Kataster vor der Beurkundung in Übereinstimmung bringt.
Ungenehmigte Bauteile richtig einschätzen
Anbauten, Pools, Nebengebäude oder umgenutzte Garagen ohne Genehmigung bleiben rechtlich illegal, auch wenn ein Bußgeldverfahren nicht mehr eingeleitet werden kann; sie unterliegen einer Sperre für Veränderung und Sanierung, und der Verkäufer muss darauf hinweisen. Auf ländlichem Boden (suelo rústico) gilt Strengeres: Für Bauten, die zum 1.1.2018 noch nicht als verjährt galten, entfällt die Verjährung nach Ley 12/2017 dauerhaft, ergänzt durch weitere Einschränkungen aus 2020. Vor Kauf oder Umbau im rústico sollten Sie deshalb den Legalisierungsstatus jedes Bauteils prüfen lassen und die Ergebnisse im Vertrag festhalten.