Wer kassiert was
Steuern sind in Spanien regional: Die hier genannten Größen betreffen die Balearen. Zuständig sind das staatliche Finanzamt (Umsatzsteuer IVA, Einkommensteuer IRPF), das balearische ATIB (Übertragungssteuer ITP, Dokumentensteuer AJD, Erbschaftssteuer ISD) und die Gemeinde (Grundsteuer IBI, plusvalía, Bausteuer ICIO). Fast alles läuft als Selbstveranlagung (autoliquidación): Sie müssen unaufgefordert erklären und fristgerecht zahlen; das Finanzamt kann vier Jahre lang nachprüfen.
ITP oder IVA – nie beides
Beim Kauf von einer Privatperson fällt die Übertragungssteuer ITP an, auf den Balearen gestaffelt: bis 400.000 € 8 %, bis 600.000 € 9 %, bis 1.000.000 € 10 %, darüber 11 % (Orientierungswerte; aktuelle Staffelung vor dem Kauf prüfen). Beim Kauf von einem Unternehmer gilt stattdessen IVA: 10 % beim Ersterwerb von Wohnraum, 21 % bei unbebauten Grundstücken und Geschäftsräumen, jeweils zusätzlich 1,5 % Dokumentensteuer AJD. Die IVA zahlen Sie an den Verkäufer, der eine Rechnung mit ausgewiesener Steuer übergeben muss. Mitverkauftes Inventar ist gesondert auszuweisen: 4 % bei ITP, 21 % bei IVA.
3 % Einbehalt beim nicht-residenten Verkäufer
Verkauft ein Nicht-Residenter, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des Verkäufers ans Finanzamt zahlen. Der Verkäufer versteuert seinen Gewinn mit 19 % und muss binnen drei Monaten (beginnend einen Monat nach Beurkundung) erklären; anders als in Deutschland ist der Verkauf auch nach zehn Jahren nicht steuerfrei. Erwerbsnebenkosten und belegte Investitionen erhöhen den Einstandspreis, Verkaufskosten mindern den Erlös – Rechnungen also aufbewahren. Der Einbehalt von 3 % ist nur eine Vorauszahlung und ersetzt die Erklärung nicht: Notarielle Urkunden werden dem Finanzamt gemeldet, und Steuerforderungen sind EU-weit vollstreckbar.
Wertzuwachssteuer plusvalía
Die plusvalía ist eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Bodens seit der letzten Übertragung – bei Wohnungen daher meist gering, da Aufbauten außer Betracht bleiben. Sie fällt auch bei Erbschaft, Schenkung und Nießbrauch an und ist per Gesetz vom Verkäufer zu tragen; eine Verlagerung auf den Käufer ist unzulässig, eine ausdrückliche Vertragsklausel dennoch sinnvoll. Nachdem das Verfassungsgericht die alte Bemessung 2021 kassierte, gilt seit dem 9.11.2021 (Ley 26/2021) neben der objektiven Berechnung nach Katasterwert und Haltezeit-Koeffizient auch eine subjektive nach dem tatsächlichen Gewinn, anteilig auf den Bodenwert. Die subjektive Variante muss beantragt und belegt werden – vorher beide Wege rechnen. Zahlung binnen 30 Tagen, bei Erbfällen sechs Monate; auch bei Haltezeiten unter einem Jahr fällt die Steuer an.