Fiktives Einkommen bei Eigennutzung
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen darf Spanien Einkünfte aus dort gelegenen Immobilien besteuern – auch unterstellte. Wird die Immobilie nicht vermietet und nicht dauerhaft selbst bewohnt, gelten 2 % des Katasterwertes als Einkommen, 1,1 % wenn der Katasterwert seit 1994 überprüft wurde (meist der Fall). Darauf zahlen EU-Bürger 19 %, Nicht-EU-Bürger 24 %; erklärt wird jeweils für das Vorjahr bis Jahresende. Wichtig: Auch das ist Selbstveranlagung, es kommt kein Bescheid.
Vermietung: Erklärung je Quartal
Bei Vermietung wird die tatsächliche Miete mit 19 % versteuert. Aufwendungen wie Finanzierung und Abschreibung sind absetzbar, aber nur zeitanteilig für Zeiträume mit nachgewiesener Vermietung – der Tribunal Supremo hat das 2021 bestätigt. Die Vorstellung, die Jahreskosten des Hauses mit drei Sommermonaten Vermietung geltend zu machen, funktioniert nicht. Erklärt wird vierteljährlich. Bei Ferienvermietung, die auf Mallorca genehmigungspflichtig und stark begrenzt ist, kommen 21 % IVA auf die Miete; die klassische Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei, aus Mietersicht aber mit fünf Jahren Mindestlaufzeit verbunden.
Grundsteuer IBI und Katasterwert
Die jährliche IBI beträgt je Gemeinde etwa 0,4 % bis 1,1 % des Katasterwertes bei erschlossenen und 0,3 % bis 0,9 % bei ländlichen Grundstücken; sie gilt für Residente wie Nicht-Residente. Den Katasterwert lesen Sie im IBI-Bescheid unter „valor catastral“ ab. Er liegt traditionell weit unter dem Marktwert, wird aber bei Neubewertungen sprunghaft angehoben und dann über zehn Jahre eingeschliffen. Praktisch heißt das: Alter Bescheid und künftige Belastung können deutlich auseinanderliegen – fragen Sie nach dem Datum der letzten Anpassung.
Vermögenssteuer und Referenzwert
Die Vermögenssteuer trifft natürliche Personen mit ihrem Nettovermögen in Spanien; Freibetrag 700.000 €. Seit 2015 gelten für Residente und Nicht-Residente dieselben Regeln, und weil die balearische Tabelle höher ausfällt als die staatliche, kann die Wahl der Tabelle relevant sein – ein Punkt für den Steuerberater. Eine Erklärung ist bei Bruttovermögen über 2 Mio. € in jedem Fall abzugeben, auch wenn das Nettovermögen unter dem Freibetrag bleibt. Bemessungsgrundlage war bislang meist der Erwerbspreis; mit dem „Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario“ tritt ein deutlich marktnäherer Wert hinzu, der auch bei ITP und Erbschaftssteuer greift. Wer vor Jahrzehnten günstig gekauft hat, kann so erstmals in die Vermögenssteuer rutschen. Für IBI, plusvalía und Einkommensteuer bleibt der Katasterwert maßgeblich.