Zahlung, Schlüssel, Besitzübergang
Zug um Zug gegen Beurkundung wird der restliche Kaufpreis gezahlt – traditionell mit Bankscheck einer spanischen Bank, zunehmend auch per Überweisung, was Geld spart und bei zwei deutschen Parteien meist durchsetzbar ist. Mit der Beurkundung werden die Schlüssel übergeben, das ist der Besitzübergang. Bewährt hat sich, unmittelbar vorher gemeinsam zum Haus zu fahren: Inventar prüfen, Zähler ablesen, dann zum Notar. Der notarielle Vertrag beschreibt ausschließlich das, was im Grundbuch steht – Katastereintragungen sind rechtlich irrelevant, Abweichungen muss der Verkäufer vorher ausräumen.
Was der Notar tut – und was nicht
Der spanische Notar beurkundet, belehrt und meldet den Eigentumswechsel dem Grundbuch, wodurch dieses zehn Tage gesperrt ist. Er haftet aber gerade nicht für die Eigentums- und Belastungslage im Moment der Beurkundung, übernimmt üblicherweise keine treuhänderische Kaufpreisabwicklung und liest den Text nicht zwingend vor – schon gar nicht auf Deutsch. Der Notarvertrag wird nur auf Spanisch unterzeichnet; für Übersetzung und Interessenwahrung müssen Sie selbst sorgen. Danach müssen Sie die Ausfertigung abholen und zügig beim Grundbuch einreichen, um die Vormerkung auf 60 Tage zu verlängern.
Vollmachten und Testament
Vollmachten aus Deutschland funktionieren mit Apostille und beglaubigter Übersetzung, müssen inhaltlich aber spanischem Recht entsprechen: Nach Art. 1713 Código Civil deckt eine allgemeine Vollmacht nur Verwaltungshandlungen, Verkaufen und Belasten müssen ausdrücklich genannt sein. Günstiger ist es meist, Vollmachten in Spanien beurkunden zu lassen: Dort gelten sie als Dokumente ohne Wertangabe und kosten rund 80 €, während sich deutsche Notargebühren am Kaufpreis orientieren und leicht vierstellig werden. Für ein Testament gilt Ähnliches.
Nebenkosten, Einbehalte, Gestoría
Bringen Sie nicht nur den Kaufpreis mit: Mit der Beurkundung laufen Zahlungsfristen (meist vier Wochen), Versäumnis kostet Strafzuschläge, und eingetragen wird erst nach Nachweis der Übertragungssteuer. Üblich trägt der Käufer Notar, Grundbuch, Übertragungssteuer und Gestoría, die Grundsteuer IBI wird zeitanteilig geteilt, die plusvalía trägt der Verkäufer – da die Immobilie dafür haftet, empfiehlt sich ein Einbehalt vom Kaufpreis. Bei einem nicht-residenten Verkäufer müssen Sie 3 % des Kaufpreises einbehalten und ans Finanzamt zahlen. Die Abwicklung – Steuern, Grundbuch, Kataster, Ummeldung der Versorger, Lastschriften – wird üblicherweise einer Gestoría übertragen; halten Sie schriftlich fest, wer welchen Schritt bis wann erledigt.