Warum diese Phase entscheidet
Anders als in Deutschland ist eine notarielle Beurkundung für den Eigentumsübergang nicht zwingend; privatschriftliche Verträge binden. Der Notarvertrag ist trotzdem unverzichtbar, weil nur er die Grundbucheintragung ermöglicht. Praktisch bedeutet das: Wer im Vorvertrag Fristen, Garantien und Unterlagen sauber regelt, ist geschützt. Sitzt man erst beim Notar, gibt es kaum noch Handlungsspielraum.
Der Optionsvertrag
Er bindet den Verkäufer für sechs Wochen bis drei Monate gegen einen Optionspreis von meist 10 %, der auf den Kaufpreis angerechnet wird. Der Verkäufer garantiert Genehmigungen, plangerechte Bauausführung und Steuerfreiheit von Rückständen und liefert fehlende Unterlagen nach; der Käufer prüft und behält ein Besichtigungsrecht. Stellen sich Zusicherungen als falsch heraus, gibt es den Optionspreis zurück; verkauft der Verkäufer an Dritte, zusätzlich Schadensersatz in gleicher Höhe; zahlt der Käufer nicht, verfällt der Optionspreis. Nachteil: Rechtlich sind es zwei Verträge – Option und späterer Kauf – was doppelte Steuerfolgen auslösen kann. Sinnvoll ist es, den Entwurf des Notarvertrages als Anlage beizufügen.
Der Anzahlungsvertrag (arras)
Er ist bereits der endgültige Kaufvertrag mit einer Anzahlung von üblicherweise 10 %, die bei Nichtdurchführung der einen oder anderen Seite zufällt – Rechte und Pflichten sind praktisch identisch mit dem Optionsvertrag, aber im spanischen Zivilgesetzbuch (Art. 1454) geregelt und steuerlich klarer. Aus dieser Sicht ist er in der Regel die sicherere Wahl. In beiden Fällen gehört hinein: Frist zur Dokumentenlieferung, umfangreiche Garantien zur Legalität und zu Größe und Grenzen (möglichst als fortbestehende Zusagen), Angleichung von Grundbuch und Kataster durch Vermessung, Endabrechnung der Verbrauchskosten etwa drei Monate nach Übergabe sowie eine gesonderte, exakt bewertete Inventarliste.
Anzahlung treuhänderisch hinterlegen
Oft wird vorgeschlagen, die Anzahlung direkt an Verkäufer oder Makler zu zahlen. Sicherer ist die Hinterlegung bei einem Anwalt oder Notar mit Vermögensschadenhaftpflicht, der im Vertrag angewiesen wird, erst bei Eintritt der vereinbarten Bedingungen auszuzahlen. Halten Sie zusätzlich fest, was bei Fristablauf ohne Kaufvertrag mit dem Betrag geschieht. Achten Sie beim Inventar auf die Steuerwirkung: Beim Kauf von privat werden darauf 4 % Übertragungssteuer fällig, beim Kauf vom Unternehmer 21 % IVA – und ein hoch angesetzter Inventarwert senkt Ihren steuerlichen Einstandspreis für die Immobilie.